中新網(wǎng)四川新聞1月8日電 (范莞欣)零售市場新增供應(yīng)大幅增長，核心商圈調(diào)整煥新展現(xiàn)韌性；寫字樓供應(yīng)量小幅回落，保險(xiǎn)與信息技術(shù)需求旺盛。
零售物業(yè)市場
2020年成都零售市場迎來57萬平方米的新增供應(yīng)，是2019年全年供應(yīng)量的2倍有余，將全市零售物業(yè)總存量推升至707萬平方米。受疫情影響，成都市場購物中心平均空置率上半年大幅上漲，而自下半年起開始緩慢回落，整體市場呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢；全年市場平均空置率同比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.3%。今年全市購物中心首層平均租金停止上漲，較去年同期小幅下降0.4%，報(bào)人民幣426.7元每平方米每月。百貨方面，年內(nèi)錄得千盛百貨晉陽店閉店離場，以及茂業(yè)百貨鹽市口店閉店升級改造。
區(qū)域市場中核心商圈表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，購物中心平均空置率與其他區(qū)域相比上漲幅度較小，同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)約9.2%。商圈內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目全年運(yùn)營狀況較穩(wěn)定；晶融匯一二期調(diào)整后重裝亮相，入駐率大幅上漲，同時(shí)也提升了區(qū)域內(nèi)租戶的整體品質(zhì)。
今年市場上共計(jì)有6個(gè)購物中心開業(yè)，供應(yīng)量創(chuàng)近三年新高。上半年開業(yè)的花樣年·成都紅唐和招商花園城進(jìn)一步豐富了大源和杉板橋片區(qū)的商業(yè)配套，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放。龍湖上城天街是全年唯一一個(gè)一環(huán)內(nèi)的供應(yīng)，提升了城北市場的整體商業(yè)品質(zhì)，為區(qū)域市場注入了更多活力。四季度開業(yè)的合景·摩方與周圍項(xiàng)目在定位客群、業(yè)態(tài)配比方面形成錯(cuò)位和互補(bǔ)，有利于金融城市場商業(yè)項(xiàng)目的多樣化發(fā)展，助力成都政府對交子公園商圈的打造。隨著萬象城二期的開業(yè)，成都萬象城正式完整亮相市場，成為主城區(qū)最大體量的購物中心，二期對一期品牌組合的補(bǔ)充和提檔升級，拓寬了整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客群，豐富了項(xiàng)目整體的體驗(yàn)感，促進(jìn)城東區(qū)域商業(yè)市場人氣攀升，也極大增強(qiáng)了萬象城作為成都標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目的輻射力和影響力。年底開業(yè)的遠(yuǎn)大購物中心位于天府新區(qū)，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的空白，進(jìn)一步滿足了周邊區(qū)域的消費(fèi)需求。
需求層面，市場全年租賃需求走弱，新成交租賃數(shù)量比2019年減少16%，但是仍有部分品類的品牌表現(xiàn)活躍。今年新能源汽車品牌在成都零售市場上表現(xiàn)出旺盛需求，是零售類品牌中新增租賃需求較去年同期漲幅最大的品類。年內(nèi)典型成交案例包括，Tesla今年在成都新設(shè)立4家購物中心門店，沃爾沃旗下的Polestar極星汽車成都首店亮相萬象城二期。除此之外，今年奢侈品品牌繼續(xù)看好成都消費(fèi)市場，一方面持續(xù)深耕核心商圈，進(jìn)一步豐富區(qū)域內(nèi)的奢侈品牌類型，例如法國頂級品牌Chanel中西部首家鞋履精品店、日本高端設(shè)計(jì)師品牌山本耀司YohjiYamamoto大陸首家旗艦店亮相遠(yuǎn)洋太古里，國金中心3樓接連引入DeBeers、Pomellato等在內(nèi)的多家高端珠寶配飾品牌；另一方面奢侈品品牌也加快了在城南的開店步伐，像意大利奢侈品牌Tod's、法國著名時(shí)裝品牌Balenciaga、美國時(shí)尚設(shè)計(jì)師品牌AlexanderWang、瑞士奢華鐘表品牌Blancpain等門店年內(nèi)均在銀泰in99開業(yè)。另外值得一提的是，今年各種美妝集合品牌也在成都市場上積極布局，例如彩妝集合品牌調(diào)色師年內(nèi)先后在十余家購物中心里開設(shè)門店，還有美妝品牌買手店Harmay西南首店今年也亮相成都市場。
至2024年，預(yù)計(jì)約超過180萬平方米的新增供應(yīng)將進(jìn)入成都零售市場，疫情的不確定性或?qū)⒂绊懳磥眄?xiàng)目的招商，不排除部分項(xiàng)目可能推遲開業(yè)時(shí)間。分區(qū)域來看，核心商圈的未來供應(yīng)量有限，現(xiàn)有項(xiàng)目的調(diào)整煥新或?qū)⒊蔀樵搮^(qū)域市場關(guān)注的焦點(diǎn)；未來四年接近四成的新項(xiàng)目將落戶城東和金融城，屆時(shí)這兩個(gè)區(qū)域市場的商業(yè)格局或出現(xiàn)較大變化。
2021年成都將舉辦世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)，政府加快推進(jìn)“三城三都”建設(shè)，均有利于促進(jìn)成都零售市場進(jìn)一步發(fā)展；城市軌道交通的高速發(fā)展也將幫助市場發(fā)掘更多發(fā)展機(jī)遇。另外，近年成都零售市場對消費(fèi)場景的關(guān)注或?qū)⒋呱鄨鼍盃I造的創(chuàng)新應(yīng)用；而城市營商環(huán)境的持續(xù)改善將有利于塑造消費(fèi)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的良好生態(tài)，擴(kuò)大集聚效應(yīng)，進(jìn)一步增強(qiáng)成都商業(yè)市場發(fā)展的動(dòng)力。但疫情影響下市場需求的不確定性或?qū)⒓觿「偁�，品牌和�?xiàng)目方都需要不斷調(diào)整革新，才能更好地應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健發(fā)展。
甲級寫字樓市場
2020年，全年成都甲級寫字樓市場僅錄得萬科文創(chuàng)大廈和豐德成達(dá)中心兩個(gè)新增項(xiàng)目交付入市，共計(jì)約16萬平方米，較去年小幅下降16%，成都甲級寫字樓總存量突破340萬平方米。
在需求端，宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩影響寫字樓市場的租賃需求，成都甲級寫字樓全年錄得凈吸納量僅為5.6萬平方米，市場空置率上漲至23.8%。分階段來看，上半年甲級寫字樓內(nèi)凈吸納量為負(fù)值；然而市場需求在下半年回暖態(tài)勢明顯，錄得多單一千平方米以上的大面積成交，第四季度凈吸納量達(dá)到全年最高。
就分布情況來看，東大街及延線和金融城的新增租賃需求最為活躍，多宗大面積成交拉動(dòng)新增租賃活躍度，例如以銀行和保險(xiǎn)為主的金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)在成都大力發(fā)展，承租數(shù)萬平方米辦公面積，兩個(gè)子市場貢獻(xiàn)了全市一半以上的新增租賃面積，其次是人民南路和大源板塊，分別貢獻(xiàn)了全年新增租賃面積的16%和15%。
就資本來源來看，本地企業(yè)首次主導(dǎo)辦公市場需求，新增租賃面積的占比較去年上漲12個(gè)百分點(diǎn)至56%，其中較活躍的行業(yè)集中在信息技術(shù)、房地產(chǎn)和專業(yè)服務(wù)；其次為內(nèi)資企業(yè)，其租賃需求來源最大仍為金融；外資企業(yè)的新增租賃面積占比僅為6%，連續(xù)兩年下滑。
租金方面，分階段來看，上半年，部分業(yè)主及第三方辦公空間運(yùn)營商下調(diào)租金且對成交價(jià)格預(yù)期降低；然而繼上半年租金下跌后，下半年市場平均租金降幅收窄，環(huán)比微降0.1%。2020年成都全市甲級寫字樓市場平均租金同比下降1.6%，報(bào)人民幣101.0元每平方米每月。
即使在疫情影響下的2020年，成都寫字樓租賃需求行業(yè)來源結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持穩(wěn)定。自2017年起，金融、信息技術(shù)和房地產(chǎn)一直穩(wěn)居成都甲級寫字樓市場新增租戶來源前三位，在2020全年新增租賃面積中，這三大行業(yè)分別以23%、21%和13%繼續(xù)位居行業(yè)來源前三位，占成交總面積一半以上。近日，由中國(深圳)綜合開發(fā)研究院編制的第12期金融中心指數(shù)排名正式發(fā)布，成都位列第六位，在金融政策綜合支持專項(xiàng)排名僅次于深圳，居全國第二位。成都良好的金融體系和生態(tài)環(huán)境帶動(dòng)將進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。在加快建設(shè)具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心目標(biāo)下，成都市與上海交通大學(xué)簽署校地合作系列項(xiàng)目協(xié)議，進(jìn)一步推動(dòng)科技創(chuàng)新的人才培養(yǎng)和企業(yè)孵化，加上線上游戲、遠(yuǎn)程辦公、在線教育等領(lǐng)域在疫情期間快速發(fā)展，政府培育和市場趨勢的雙重作用下，信息技術(shù)相關(guān)企業(yè)在蓉辦公需求有望進(jìn)一步增長。在打造公園城市示范區(qū)的規(guī)劃下，成都今年前三季度累計(jì)完成“百個(gè)公園”示范工程36個(gè)；未來，東部新區(qū)、成德眉資同城化及成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)或?qū)⒗^續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)辦公需求釋放。
值得一提的是，疫情影響下居民保險(xiǎn)意識持續(xù)被激發(fā)，保險(xiǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)今年在成都的發(fā)展呈繁榮景象，其租賃成交持續(xù)活躍。在全市甲級寫字樓中，保險(xiǎn)類企業(yè)在金融行業(yè)的新增租賃面積占比從第一季度的不到10%上升20%至第四季度的近30%。近年來，成都政府大力支持發(fā)展普惠式商業(yè)保險(xiǎn)，鼓勵(lì)支持商業(yè)保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)開發(fā)性價(jià)比更高、保障范圍更廣的健康險(xiǎn)種以滿足人民群眾更加多元化、多層次的健康保障需求。在蓉保險(xiǎn)行業(yè)長期發(fā)展看好，未來或?qū)⒊掷m(xù)釋放大量辦公租賃需求。
第三方辦公在今年的運(yùn)營出現(xiàn)分化現(xiàn)象。一方面，大部分商務(wù)中心和聯(lián)合辦公企業(yè)暫停其拓展步伐，個(gè)別品牌調(diào)整項(xiàng)目布局，縮減承租面積；另一方面，部分包租類運(yùn)營商在非單一業(yè)權(quán)樓宇穩(wěn)定擴(kuò)張。另外，為吸引租戶促進(jìn)成交，一部分運(yùn)營商不僅提高渠道傭金并推出成交獎(jiǎng)勵(lì)政策，而且對優(yōu)質(zhì)客戶在租金方面的讓步尤其明顯。維系現(xiàn)有租戶關(guān)系和提升客戶穩(wěn)定性以避免客戶流失或?qū)⒊蔀榈谌睫k公運(yùn)營商及業(yè)主方的重要考量。
展望未來，2021年成都將迎來多個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目入市，全年甲級寫字樓市場供應(yīng)預(yù)計(jì)超過30萬平方米，其中在市中心商務(wù)區(qū)和東大街及延線兩個(gè)子市場內(nèi)的供應(yīng)量最大，屆時(shí)全市甲級寫字樓總存量或?qū)⒊^370萬平方米。隨著年內(nèi)多條地鐵線路的開通運(yùn)營，成都軌道交通運(yùn)營正式突破500公里，商務(wù)空間布局將逐步優(yōu)化，寫字樓租賃市場的需求或?qū)⑦M(jìn)一步增長。(完)
