中新網(wǎng)四川新聞1月7日電(王爵)7日，仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成都已邁入兩千萬人口城市行列，巨大的人口基礎(chǔ)推動(dòng)成都城市化進(jìn)程步入新階段，‘存量市場提質(zhì)增效、增量市場開拓創(chuàng)新’二者并舉。城市基建實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速升級，消費(fèi)場景多元演進(jìn)。經(jīng)濟(jì)與城市可持續(xù)發(fā)展賦予商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展的新動(dòng)能，但同時(shí)市場在變革中迎來新挑戰(zhàn)。對于市場主體而言，角色轉(zhuǎn)變、創(chuàng)新突破將成為提質(zhì)時(shí)代的破局關(guān)鍵�！�
2021成都市場甲級辦公樓存量全國第五，存量市場提質(zhì)增效，雙核格局定型；連續(xù)五年供應(yīng)增量高位，優(yōu)質(zhì)零售存量首破千萬平方米；高標(biāo)庫存量全國第四，僅次于上海、蘇州、天津；產(chǎn)業(yè)升級，科技互聯(lián)網(wǎng)甲級辦公樓新增租賃需求占比24%消費(fèi)迭代，潮玩、美妝、飾品、咖啡、茶飲新增租賃規(guī)模增長16%需求多元，制造業(yè)、新興電商新增租賃需求占比37%；辦公樓租金企穩(wěn)上揚(yáng)，核心資產(chǎn)投資價(jià)值回歸資源流向頭部運(yùn)營商，輕資產(chǎn)輸出重構(gòu)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值市場基本面顯著改善，物流核心板塊資產(chǎn)迎投資機(jī)遇期。
2021年，成都生產(chǎn)生活基本恢復(fù)至疫情前水平，企業(yè)的辦公需求呈V型反彈，逐步釋放。甲級辦公樓全年凈吸納量錄得24.1萬平方米，同比增長一倍，與2019年基本持平。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為第一關(guān)鍵詞，對新去化面積的貢獻(xiàn)率高達(dá)23.7%。多家外省頭部企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，聚集成都。本土企業(yè)成長迅速，截至年末成都境內(nèi)外上市公司達(dá)到128家，數(shù)量位居中西部第一。
仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍表示：“受政策影響，短期內(nèi)重點(diǎn)行業(yè)的整體需求或維持平穩(wěn)走勢，難有顯著提升。同時(shí)，2022年供應(yīng)端的高增量預(yù)期將推高甲級辦公樓平均空置率。市場或再次面臨一定壓力，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)。特定時(shí)期，如何提升樓宇軟實(shí)力，并依托市場預(yù)判管理租戶是業(yè)主須謹(jǐn)慎面對的挑戰(zhàn)。長期而言，成都的產(chǎn)業(yè)正往可持續(xù)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展方向前進(jìn)，良好的經(jīng)濟(jì)基本面和未來預(yù)期仍讓我們對市場充滿信心。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量破千萬，僅次京滬位居全國第三
2021年，成都全市保持供應(yīng)高位增量，新增10個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目，共計(jì)約90.6萬平方米，推動(dòng)市場總存量達(dá)到1,034萬平方米。面對市場需求的不斷變化以及新入市項(xiàng)目引致的競爭壓力，存量項(xiàng)目承壓，加速調(diào)整，導(dǎo)致四季度市場平均空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.9%，但全年市場復(fù)蘇態(tài)勢并未改變，全年平均空置率同比仍下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，購物中心首層傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)承租能力有所減弱，但成熟的零售運(yùn)營商不會(huì)降低對租金的預(yù)期，而是持續(xù)尋求租金的增長，轉(zhuǎn)而吸引更多有承租能力的租戶，購物中心首層的新能源汽車、潮玩、美妝等業(yè)態(tài)比例擴(kuò)大。
2021年1-11月，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)399,554億元，同比增長13.7%，兩年平均增速為4.4%。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“與2019年相比，全國服飾類消費(fèi)受疫情影響，增速落后CPI。這也暴露出實(shí)體零售業(yè)態(tài)在購物中心的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，全國一二線城市零售物業(yè)項(xiàng)目中的服飾業(yè)態(tài)換租率明顯高于非疫情年份。但整體而言，成都市場的復(fù)蘇態(tài)勢優(yōu)于全國平均水平，這得益于成都疫情防控能力與自身較強(qiáng)的消費(fèi)市場韌性�！�
展望2022年，城南、城東將是市場新增供應(yīng)的主要板塊。未來，成都SKP、環(huán)貿(mào)ICD等地標(biāo)項(xiàng)目仍是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)，缺乏零售商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商在拿地壓力下，也不得不關(guān)注零售商業(yè)的資管與運(yùn)營。為快速補(bǔ)足短板，與成熟運(yùn)營商合作的輕資產(chǎn)模式成為時(shí)下解決方案。第四季度的樂家·保利廣場，便是輕資產(chǎn)合作模式下的商業(yè)項(xiàng)目。
租金止跌回穩(wěn)，租賃市場拐點(diǎn)已現(xiàn)，高標(biāo)庫市場迎來投資窗口期
2021年第四季度，成都高標(biāo)庫平均有效租金環(huán)比微漲0.1%至22.4元每平方米每月。這是成都高標(biāo)庫市場連續(xù)22個(gè)季度租金下調(diào)后，首次錄得較明顯企穩(wěn)信號�！斑@一方面得益于活躍的需求拉動(dòng)空置率顯著回落，業(yè)主租賃壓力以及降租意愿有所下降。另一方面，從一手土地市場出讓情況來看，成都倉儲(chǔ)開發(fā)土地出讓面積自2020年起錄得顯著回落，預(yù)示成都高標(biāo)庫市場未來集中供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)顯著降低�！敝倭柯�(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示：“同時(shí)，在需求穩(wěn)定增長的預(yù)期下，業(yè)主低價(jià)競爭格局難以持續(xù)，租金有望于2022年步入上行通道�！�
綜合分析近兩年成都高標(biāo)庫建成項(xiàng)目成交價(jià)格以及未來租金的走勢，仲量聯(lián)行預(yù)測，未來較低的空置水平將有力支撐核心物流子市場高標(biāo)庫項(xiàng)目資本值增長，全市平均資產(chǎn)回報(bào)率(Cap Rate)未來三年預(yù)計(jì)分別同比下降5、6、6個(gè)基點(diǎn)至5.57%、5.50%、5.44%。2022年，租金企穩(wěn)以及優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的增值預(yù)期都為成都高標(biāo)庫市場打開了新的投資窗口。(完)
