中新網(wǎng)四川新聞2月3日電 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行3日在成都發(fā)布研究報(bào)告《2025年成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》。該報(bào)告涵蓋了2025年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)及大宗交易市場(chǎng)的表現(xiàn)和主要發(fā)展趨勢(shì)。
甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)需求疲軟，各項(xiàng)指標(biāo)承壓前行
全年共錄得3宗新增供應(yīng)，新增體量約24萬(wàn)平方米，其中2宗位于金融城，1宗位于天府新區(qū)新商務(wù)區(qū)。市場(chǎng)長(zhǎng)期處于租戶市場(chǎng)，自2022年第一季度起，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓租金進(jìn)入下行周期。截至2025年第四季度，租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月。在需求乏力的背景下，盡管業(yè)主普遍采取以價(jià)換量策略，市場(chǎng)去化效果仍較為有限，全市空置率持續(xù)攀升，2025年第四季度空置率同比上升6.0個(gè)百分點(diǎn)至31.8%。多數(shù)樓宇的新增出租面積仍低于退租面積，全市全年凈吸納量自有監(jiān)測(cè)記錄以來(lái)首次轉(zhuǎn)為負(fù)值，約-3.2萬(wàn)平方米。
隨著金融城三期的建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，未來(lái)將有大量項(xiàng)目入市，屆時(shí)，金融城板塊的商務(wù)氛圍和能級(jí)將實(shí)現(xiàn)躍升，同時(shí)區(qū)域內(nèi)企業(yè)將有更加多元的辦公選擇。但另一方面，在當(dāng)前需求疲軟的背景下，短期內(nèi)較大規(guī)模的新增供應(yīng)勢(shì)必對(duì)金融城板塊形成一定市場(chǎng)壓力。
戴德梁行成都項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)助理董事胡夢(mèng)鈺認(rèn)為，地方平臺(tái)公司持續(xù)加大土地儲(chǔ)備力度，在辦公物業(yè)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位持續(xù)凸顯。區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯，地方平臺(tái)公司更注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的協(xié)同性，通過(guò)為優(yōu)質(zhì)企業(yè)及目標(biāo)產(chǎn)業(yè)提供資源賦能，切實(shí)發(fā)揮對(duì)城市高質(zhì)量發(fā)展的支撐作用。
胡夢(mèng)鈺指出，公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，其對(duì)底層資產(chǎn)的嚴(yán)格要求倒逼辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)方摒棄粗放模式，通過(guò)ESG要素投入、租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值，這將引導(dǎo)行業(yè)從“開(kāi)發(fā)銷售”向“資產(chǎn)管理”的轉(zhuǎn)型，催生行業(yè)發(fā)展全新范式。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，未來(lái)供應(yīng)有限
2025年，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)錄得新增供應(yīng)約23萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市存量增至850萬(wàn)平方米。目前成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)存量規(guī)模已經(jīng)處于較高位置，未來(lái)供應(yīng)以小而美的社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)等小型商業(yè)為主，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)有限，根據(jù)預(yù)測(cè)，如按時(shí)入市，未來(lái)四年新增供應(yīng)僅約83萬(wàn)平方米。全市各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)調(diào)整，租金同比下降3.75%至585元/平方米/月，空置率同比上漲2個(gè)百分點(diǎn)至8.68%，全年凈吸納量處于歷史低位。
2025年，戶外運(yùn)動(dòng)品牌在蓉動(dòng)作頻繁，它們不僅通過(guò)加速門(mén)店擴(kuò)張、優(yōu)化布局以提升市場(chǎng)覆蓋能力，更通過(guò)打造個(gè)性化、符合年輕消費(fèi)者偏好的門(mén)店形象來(lái)增強(qiáng)品牌體驗(yàn)。在健康生活理念深度普及、城市戶外消費(fèi)熱潮持續(xù)升溫的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年戶外運(yùn)動(dòng)品牌的市場(chǎng)需求將保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。
戴德梁行成都公司商業(yè)地產(chǎn)部主管羅安瓊認(rèn)為，隨著我國(guó)人均可支配收入的提高，疊加快節(jié)奏的生活方式影響，消費(fèi)者從以往關(guān)注產(chǎn)品的功能與價(jià)格，演變?yōu)楦敢鉃榫哂星楦袃r(jià)值、圈層屬性的產(chǎn)品買單。以IP潮玩為代表的情緒消費(fèi)在過(guò)去一年表現(xiàn)亮眼。這一趨勢(shì)體現(xiàn)了中國(guó)消費(fèi)者在物質(zhì)滿足的基礎(chǔ)上，追求更豐富、更具有體驗(yàn)性、更高品質(zhì)的情感與精神滿足。
羅安瓊指出，近年來(lái)，資本持續(xù)加碼消費(fèi)賽道，資金加速向經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、具備規(guī)�；瘮U(kuò)張能力的頭部品牌集中。未來(lái)，在投資環(huán)境趨于審慎的背景下，資本更傾向于向基本面扎實(shí)、成長(zhǎng)確定性較高的消費(fèi)品牌集中，以獲取相對(duì)穩(wěn)健的中長(zhǎng)期回報(bào)。
倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：供需關(guān)系穩(wěn)定，空置率、租金呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)
全年成都新增供應(yīng)量約33.47萬(wàn)平方米，全市總存量達(dá)到694萬(wàn)平方米；全市一手物流用地供應(yīng)量達(dá)到1442畝，新增土地供應(yīng)量有所放緩。市場(chǎng)新增供應(yīng)節(jié)奏平緩，供需關(guān)系相對(duì)均衡，空置率呈下降趨勢(shì)，租金呈現(xiàn)止跌回升態(tài)勢(shì)。
戴德梁行成都公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)經(jīng)理劉瀚駿認(rèn)為：未來(lái)高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)將重點(diǎn)圍繞青白江鐵路港、東部新區(qū)空港、新津南向樞紐等核心物流節(jié)點(diǎn)布局，同時(shí)貼近龍泉驛汽車產(chǎn)業(yè)、新津新能源產(chǎn)業(yè)等集群區(qū)域。這種“樞紐依托+產(chǎn)業(yè)跟隨”的布局模式，將推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)從零散分布轉(zhuǎn)向集群化發(fā)展，形成多個(gè)功能聚焦的倉(cāng)儲(chǔ)片區(qū)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)與跨境物流通道、本地產(chǎn)業(yè)需求的精準(zhǔn)銜接。
劉瀚駿指出，伴隨物流用地功能要求的細(xì)化，高標(biāo)倉(cāng)將全面告別通用化模式，向?qū)I(yè)化方向升級(jí)。重點(diǎn)適配三大細(xì)分場(chǎng)景：一是青白江、東部新區(qū)樞紐周邊的保稅倉(cāng)儲(chǔ)需求，支撐中歐班列、航空跨境貿(mào)易；二是新津南向通道配套的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求，服務(wù)東盟跨境冷鏈與本地農(nóng)產(chǎn)品保鮮；三是產(chǎn)業(yè)集群周邊的定制化倉(cāng)儲(chǔ)需求，匹配汽車零部件、新能源產(chǎn)業(yè)配套。
大宗交易市場(chǎng)：交易活躍度提升，平臺(tái)公司成主力
大中華區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)總交易額在2025年前三季度同比保持相對(duì)穩(wěn)定，總計(jì)人民幣2686億元。投資活動(dòng)在中國(guó)二線和三線城市顯著改善，部分來(lái)自于大型資產(chǎn)包的收購(gòu)。2025年前三季度，受到辦公市場(chǎng)低迷的影響，寫(xiě)字樓及商務(wù)園區(qū)交易占比大幅下降。與之對(duì)比，工業(yè)物流在同期表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性，大宗交易占比較為穩(wěn)定，除2023年略有下降外，占比一般維持在20%。零售及綜合體的占比有所上升，2025年前三季度，零售和綜合體占比分別為10%和15%。
自2016年以來(lái)，成都每年均有大宗交易成交，2019年成交額達(dá)到階段性高點(diǎn)，超過(guò)200億元；2022年成交較為活躍，全年錄得11宗交易。隨著資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)、賣方處置需求釋放及 REITs等政策工具落地共同推動(dòng)，2025年成交活躍度大幅提高，全年共計(jì)成交8宗，成交金額超70億元，其中資產(chǎn)包項(xiàng)目占比提升。
戴德梁行華西區(qū)研究部主管賈萱認(rèn)為，近年來(lái)，成都大宗交易市場(chǎng)中平臺(tái)公司出手頻繁，通過(guò)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購(gòu)入，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、住房、存量資產(chǎn)盤(pán)活等戰(zhàn)略布局，同時(shí)也在一定程度上緩解了成都大宗交易市場(chǎng)低迷的情況，有效釋放部分企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。（完）
