中新網(wǎng)四川新聞2月2日電 (范莞欣)2021年1月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布了《關(guān)于建立全國基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目庫的通知》，基礎設施公募REITs試點工作的開展將對中國資本市場建設產(chǎn)生巨大的影響，盡管目前試點暫時未對商業(yè)地產(chǎn)類型資產(chǎn)開放，但未來基礎資產(chǎn)類型或?qū)�擴容。展望未來，可以預見商業(yè)地產(chǎn)將逐漸被資產(chǎn)投資金融化、證券化所改變，通過金融創(chuàng)新盤活存量項目，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、降低成本成為輕資產(chǎn)模式中非常重要的方向。 

　　藍光文商旅作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領域中較早進行輕資產(chǎn)運作模式的企業(yè)，現(xiàn)已具備“投、融、建、管、退”全周期，商業(yè)、辦公、酒店、專業(yè)市場、公寓、體育、文旅、教育全產(chǎn)業(yè)鏈操盤能力，并摸索出了一條獨具特色的輕資產(chǎn)模式之路。為探尋藍光文商旅在輕資產(chǎn)模式中的借鑒意義，藍光文商旅董事長張剛先生就輕資產(chǎn)市場環(huán)境、藍光文商旅的發(fā)展和戰(zhàn)略等業(yè)界關(guān)注的問題進行了探討。 

　　01輕資產(chǎn)環(huán)境分析：“春天”或?qū)⒌絹�，競爭亦在加�?nbsp;

　　談及輕資產(chǎn)市場環(huán)境，張剛先生表示可以用數(shù)據(jù)來說話，并分享了藍光文商旅通過國家統(tǒng)計局、贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)、上市公司公告、企業(yè)官網(wǎng)、公開資料等途徑，復盤的輕資產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。 

　　·存量時代，市場規(guī)模數(shù)量巨大 

　　“從供給端，我們統(tǒng)計了2005年至2020年商業(yè)物業(yè)開工面積、竣工面積及增速。近15年，商業(yè)物業(yè)累計開工面積為36.7億㎡、累計竣工面積為20億㎡；近10年，商業(yè)物業(yè)新開工面積平均增速為6.49%、竣工面積平均增速為6.47%；供給端支撐商業(yè)物業(yè)持續(xù)供給�！� 

　　“在銷售端，近15年，商業(yè)物業(yè)銷售面積累計16.8億㎡。近5年，商業(yè)物業(yè)銷售面積增速減緩，2018年起進入負增長，2019年銷售面積增速為－14.9%；而商業(yè)物業(yè)平均待售面積為1.8億㎡。銷售面積增速減緩，商業(yè)物業(yè)去化難度加大，同時持有打造比例增加�！� 

　　供給端和銷售端的差額，造成了超40億㎡商業(yè)物業(yè)存量，其規(guī)模數(shù)量之巨大，讓行業(yè)從增量向存量轉(zhuǎn)變之勢變得明朗，同時商業(yè)物業(yè)管理服務也迎來了新的市場，用張剛先生的話說就是“商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的‘春天’到了�！� 

　　·競爭加劇，涉足企業(yè)增多但分散 

　　“在500強物業(yè)服務企業(yè)中有279家布局了商業(yè)物業(yè)管理服務，占比75.8%；但是管理面積只有7.38億㎡，占商業(yè)物業(yè)體量的比例不足20%，其中近90%在二三線城市�！� 

　　“同時，TOP50商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)運營管理面積2.2億㎡，占商業(yè)物業(yè)市場規(guī)模不足7%，待管理規(guī)模巨大。市場呈現(xiàn)出的是商業(yè)運營管理規(guī)模分散、行業(yè)集中度低的現(xiàn)狀�！� 

　　·市場機會，瞄準空白打造差異化 

　　據(jù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年9月底，29個企業(yè)(有輕資產(chǎn)輸出業(yè)務，且總在管面積≥10萬㎡)的在管輕資產(chǎn)項目，共計287個(開業(yè)時間截至2023年)。 

　　“分析這些輕資產(chǎn)項目，我們發(fā)現(xiàn)在布局區(qū)域和體量上呈現(xiàn)出了明顯的特征。在布局區(qū)域方面，非一線城市為輕資產(chǎn)競爭主戰(zhàn)場，主要集中于二三線城市，占比近70%；其中購物中心輕資產(chǎn)項目集中于經(jīng)濟發(fā)達區(qū)，華南和華東區(qū)域占比超過50%；在體量方面，5-20萬㎡的輕資產(chǎn)項目占比85%，競爭激烈，而低于5萬方的輕資產(chǎn)項目僅占比13%。” 

　　·資本看好，資管+商管雙重能力考驗 

　　在張剛先生看來，市場中有三種輕資產(chǎn)運營的維度，第一種是以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，第二種是以物業(yè)服務為主企業(yè)，第三種是商業(yè)地產(chǎn)領域的“后浪”——資本驅(qū)動型的企業(yè)。 

　　“這三種維度中的競爭各有側(cè)重，但都會加劇。同時，隨著類REITs、REITs雙模式時代的來臨，資本市場會更加看好商業(yè)地產(chǎn)領域，對輕資產(chǎn)管理企業(yè)的資管能力和商管能力的雙重考驗即將到來�！� 

　　藍光文商旅輕資產(chǎn)業(yè)務輸出以市場化為核心，聚焦“對內(nèi)價值支撐和對外價值創(chuàng)造”，直擊商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)雙滯痛點。在2020疫情黑天鵝壓力下也逆勢上揚，拓展了近100個輕資產(chǎn)項目。 

　　在市場中能有如此大的競爭優(yōu)勢，張剛先生表示：“在橫向，即商管能力，我們跨越八大品類，且形成了標桿產(chǎn)品線；在縱向，即資管能力，我們打通了資產(chǎn)管理，擁有完整的資產(chǎn)管理的能力和經(jīng)驗；同時，在第四維空間，即數(shù)字化空間的打造中，我們也走在行業(yè)前列。正是這一橫一縱加數(shù)字化的能力，構(gòu)成了藍光文商旅獨特的競爭力�！� 

　　02橫向布局：全產(chǎn)業(yè)鏈商管能力

　　據(jù)張剛先生介紹，目前藍光文商旅有八大產(chǎn)品線，其中商業(yè)部分以“耍街”開放式街區(qū)和“藍光城市廣場”購物中心兩大產(chǎn)品線為主，辦公部分則主打“量子星”聯(lián)合辦公產(chǎn)品，文旅方面通過原創(chuàng)IP“水果俠”深入人心，此外藍光文商旅豐富的管理經(jīng)驗還涉及酒店、專業(yè)市場、公寓、體育、教育等商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)，并根據(jù)持續(xù)的運營反饋和實操經(jīng)驗進行資源整合，實現(xiàn)“1+X”一體化發(fā)展，為藍光文商旅輕資產(chǎn)輸出打下堅實的基礎。 

　　我們可以通過部分數(shù)據(jù)來感受藍關(guān)文商旅的商業(yè)運營能力： 

　　·目前已在北京、上海、成都、重慶、蘇州、武漢、青島等全國已布局的100余條以“慢�？旎睢⒆栽诎瓦m”為核心理念的耍街，讓“慢耍”文化成為一種新常態(tài)。致力于讓消費者在一條街道，盡情感受一座城市。 

　　·藍光文商旅用6個月改造了甲級寫字樓項目量子星，使其出租率大幅提升至90%。 

　　·目前，藍光文商旅布局全國17個大區(qū)、70余座城市。 

　　直觀的數(shù)字是實力的具象化體現(xiàn)，在瞬息萬變的商業(yè)地產(chǎn)領域，藍光文商旅能踏浪進階穩(wěn)定發(fā)展離不開其專業(yè)化的經(jīng)營能力： 

　�、偈紫�，在項目落地到發(fā)展的整個階段，藍光文商旅將招商運營一體化落實，依托多年積累的戰(zhàn)略商家、資源儲備和經(jīng)驗，保證了高效的招商、引商、穩(wěn)商、育商和迅速補位，確保項目經(jīng)營品質(zhì)，提升了資產(chǎn)的價值。 

　�、谕瑫r，在項目開業(yè)前到開業(yè)后的經(jīng)營期，藍光文商旅將活動推廣品牌化，為項目針對性定制系統(tǒng)化的推廣策略，以主題活動、價格促銷、商家聯(lián)動等形式，開展各類運營推廣，并將推廣信息在各大平臺發(fā)布，同時利用集團產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)動全員營銷，提升項目品牌價值。 

　�、坩槍ι虘舴矫�，藍光文商旅也將商管幫扶常態(tài)化，定期開展免費的、有針對性的專項培訓，對困難商家開展經(jīng)營診斷、營銷傾斜、附屬資源支持等多種幫扶措施，通過充分溝通統(tǒng)一思路，攜手商戶成長，共同創(chuàng)造項目新價值。 

　�、苊鎸ι⑹凵啼仯�藍光文商旅采取散售經(jīng)營統(tǒng)一化的措施，由專業(yè)招商運營團隊進行統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、推廣、運營，保證商家穩(wěn)定經(jīng)營，助推資產(chǎn)保值且增值。 

　　藍光文商旅不斷“修煉內(nèi)功”，逐漸提高物業(yè)和服務質(zhì)量，贏得了合作方的信任，使得八大產(chǎn)品線能快速發(fā)展，同時也形成了清晰的發(fā)展前景。 

　　“隨著后疫情時代的來臨和新消費勢力的崛起，我們一直在思考如何將文、商、旅進行更深度的融合和創(chuàng)新，為時代、為市場、為消費者提供更高的價值和新意，在當前個性為王、地域為主、品質(zhì)制勝的主流需求下，多元滿足城市和消費者的訴求。 

　　同時，藍光文商旅將持續(xù)強化‘耍街’和‘藍光城市廣場’兩條核心產(chǎn)品線。在‘耍街’方面，藍光文商旅將深耕消費者所喜愛的特色業(yè)態(tài)，加深產(chǎn)品的影響力和覆蓋范圍，同時繼續(xù)圍繞‘文商旅’特色，孵化餐飲、音樂、娛樂等品牌，實現(xiàn)‘耍街’和品牌的雙重賦能。在‘藍光城市廣場’方面，藍光文商旅將在經(jīng)濟發(fā)展比較好的城市采取合資類二房東、委托租賃等方式實現(xiàn)項目快速落地�！� 

　　03縱向布局：全周期資管能力

　　為了做好全產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，藍光文商旅提出了“投、融、建、管、退”的縱向一體化全周期資產(chǎn)管理模式，并圍繞三個“一體化”形成了從進入到退出的清晰路徑： 

　�、偻丁⑷�、退一體化。商業(yè)地產(chǎn)具有強金融屬性，投資難、融資更難、退出難上加難�；�于藍光文商旅在商業(yè)資產(chǎn)管理全周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的成熟經(jīng)驗和綜合服務能力，藍光文商旅成立了資本共享中心，專門為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供投、融、退的專業(yè)化服務和資源、資金導入。 

　�、谡猩�、運營、銷售一體化。商業(yè)地產(chǎn)與住宅的產(chǎn)品、目標客群、經(jīng)營模式都不相同，必須與招商、運營深度結(jié)合，才能有效避免商業(yè)地產(chǎn)陷入滯重、滯銷的雙滯境地。 

　�、鄄邉�、規(guī)劃、建設一體化。商業(yè)地產(chǎn)的盤活需要強專業(yè)性，要做到“以終為始”，必須從策劃開始，策劃指導規(guī)劃，規(guī)劃引領建設，才能避免無效成本、降低投資失誤。 

　　在張剛先生看來，藍光文商旅區(qū)別于行業(yè)中“品牌、招商、運營輸出”的傳統(tǒng)輕資產(chǎn)認知，創(chuàng)造了對泛商業(yè)資產(chǎn)管理的三個“一體化”模式，鏈接了商管加資管的核心邏輯，解決了市場的雙滯痛點，為藍光文商旅自身在市場中創(chuàng)造了新的機會。 

　　2020年7月，在市場投資信心普遍不高的情況下，藍光文商旅操盤的上海虹橋世界中心項目類REITs成功發(fā)行，規(guī)模達10.65億元，是2020年民營A股上市公司首單類REITs項目，標志著藍光文商旅的商業(yè)全周期資管已經(jīng)形成完整閉環(huán)，同時也表明了投資者對藍光主體信用和運營能力的認可。 

　　張剛先生表示，藍光文商旅在未來繼續(xù)以資管邏輯去進行輕資產(chǎn)輸出，積極對接資本市場，基于自身的“復合型解題能力”和全周期的資管能力，制定了在2021年達到5倍速擴展的目標。 

　　04第四維拓展：智慧化賦能完善發(fā)展布局 

　　在疫情倒逼下，企業(yè)的線上線下一體化結(jié)合的能力也成為搶占先機的關(guān)鍵，藍光文商旅獨有的ACP系統(tǒng)亦成為了其輕資產(chǎn)模式能夠快速發(fā)展的利器。 

　　ACP平臺由藍光文商旅自研搭建，包含項目全周期管理平臺、信息服務共享平臺、O2O推廣運營平臺、數(shù)據(jù)管理分析平臺四個部分，為藍光文商旅及其合作方提供商業(yè)地產(chǎn)全方位管理運營及信息共享服務。 

　　自啟動輕資產(chǎn)輸出以來，藍光文商旅在全國已落地近100個項目，ACP系統(tǒng)植入后，可以充分解決合作雙方信息不對等的問題，同時，張剛先生表示：“在產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的維度，ACP能從‘投、融、建、管、退’全周期去進行數(shù)字化賦能；在數(shù)字產(chǎn)業(yè)化維度，我們依托于線下累積的龐大數(shù)據(jù)，通過ACP平臺更好的賦能到服務的過程中，讓數(shù)據(jù)產(chǎn)生更大的價值�！� 

　　基于完善的發(fā)展布局，藍光文商旅的戰(zhàn)略也清晰起來，張剛先生介紹，藍光文商旅當下的使命是“商業(yè)繁榮城市·資管引領未來”，以“締造一流商業(yè)資產(chǎn)價值管理企業(yè)”的愿景實現(xiàn)“商業(yè)資產(chǎn)價值共享服務平臺”，并在此前提下制定了“1+3+3”的核心打法：以輕資產(chǎn)為核心，資本、品牌、科技為驅(qū)動，打造委托管理、合資和包租三大模式。 

　　－結(jié)語－

　　一場對話，讓我們深入了解了藍光文商旅祈愿的未來，并看見了他們?yōu)榱诉_到更高目標對自身的千錘百煉。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前所未有的節(jié)點之上，藍光文商旅正以品牌實力、資管邏輯、科技賦能等綜合實力，為輕資產(chǎn)市場帶來新的篇章。(完)