中新網(wǎng)四川新聞12月1日電(徐茂義)

　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一波三折，由于我國(guó)疫情防控形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，上半年延續(xù)了去年下半年銷售良好態(tài)勢(shì)，商品房銷售額和銷售面積分別為9.29萬億元和8.86億平方米，同比增長(zhǎng)38.9%和27.7%，比2019年上半年增長(zhǎng)31.4%和17%，兩年平均增長(zhǎng)14.7%和8.1%。但是隨著“三條紅線”和貸款集中度管理等監(jiān)管政策的累積效應(yīng)釋放，特別是7月份恒大暴雷后，房地產(chǎn)銷售形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)進(jìn)入“急凍”狀態(tài)，“金九銀十”不再、樓市銷售慘淡，整個(gè)二級(jí)市場(chǎng)哀鴻遍野。對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的影響也立竿見影，第二批和第三批集中供地與首批次相比，皆是明顯下滑，土地拍賣頻繁流拍。新開工和竣工都明顯下滑，地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，多家地產(chǎn)公司面臨流動(dòng)性危機(jī)，一些地產(chǎn)相關(guān)公司紛紛裁員，公司股價(jià)也大幅跳水。

　　但最近政策出現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足；人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝也表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。一方面政策暖風(fēng)頻吹，另一方面房企境內(nèi)融資渠道有限放開，多重利好消息令資本市場(chǎng)信心大振，11月10日，滬深港三市房地產(chǎn)板塊逆市大漲。中央和金融管理部門在近期的集中表態(tài)，被看作是對(duì)房地產(chǎn)融資政策的進(jìn)一步明晰，房地產(chǎn)信貸政策環(huán)境將會(huì)有一定程度的改善。這引發(fā)各界猜想：一是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)變化？二是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么變化？三是房企接下來該怎么干？

　　首先，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)變。央行去年下半年出臺(tái)房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理等一系列調(diào)控措施的初衷，是降低房地產(chǎn)行業(yè)過高杠桿率，防止房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，以至拖累經(jīng)濟(jì)；同時(shí)，希望金融資源投向房地產(chǎn)行業(yè)的占比進(jìn)一步降低，將更多信貸資源讓位于對(duì)制造業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的支持。隨著新政的實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線四檔”存在誤解，存在停貸、抽貸等收縮行為。短期過激反應(yīng)使行業(yè)過快降杠桿，加上銷售下滑，資金回籠受阻，造成部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約，從而引發(fā)部分企業(yè)評(píng)級(jí)下降和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資金慣性的打破，也會(huì)影響企業(yè)自籌資金的能力。房企爆雷由地方小企業(yè)迅速蔓延至全國(guó)性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，造成房地產(chǎn)銷量進(jìn)一步下滑、拿地減少、投資下降，行業(yè)流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)，房企違約勢(shì)頭在蔓延。國(guó)家若不采取果斷措施，房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步進(jìn)入自我惡性循環(huán)的危險(xiǎn)。

　　這樣的局面明顯與中央調(diào)控的初衷不符。鑒于這種情況，監(jiān)管部門及時(shí)釋放維穩(wěn)信號(hào)，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，發(fā)出明確的金融維穩(wěn)信息，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，多家房企在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，加快符合條件的開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款放款，目的是要保持房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性相對(duì)充裕，防止金融風(fēng)險(xiǎn)偏好的過度收縮影響行業(yè)發(fā)展。

　　這是最近一年多來的房地產(chǎn)政策軌跡，處處透著一個(gè)“穩(wěn)”字，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)和方向是正確的。所以，上述行業(yè)融資政策松動(dòng)，只是維穩(wěn)政策的落地，不能理解為房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)松動(dòng)。從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生改變。盡管現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)偏暖，但房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)目標(biāo)”，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，不會(huì)變。

　　其次，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化？會(huì)像以前一樣，每次調(diào)控過后行業(yè)都會(huì)有一波快速擴(kuò)張嗎？顯然不會(huì)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”政策、銀行的房地產(chǎn)“兩類貸款”的集中度考核，以及“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)等長(zhǎng)效機(jī)制的相繼推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化，這個(gè)變化就是房子不再是投資的對(duì)象，而是為民生所計(jì)。接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展呢？看看下面有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

　　1990年，我國(guó)每年新建房屋只有1000萬平方米；98年開始“房改”，出現(xiàn)商品房，2000年建設(shè)的房屋面積是1億平方米；2010年新房銷售面積已達(dá)10億平方米；到了2018年，我國(guó)當(dāng)年銷售的商品房面積達(dá)到18億平方米峰值，這兩年沒有再增長(zhǎng)。2020年全國(guó)商品房銷售面積為17.6億平方米。詳見表1:

　　根據(jù)專家預(yù)測(cè)，今后一直到2035年，中國(guó)每年生產(chǎn)的房屋會(huì)逐漸降低到10億平方米以內(nèi)，形成一個(gè)折舊平衡的過程。今后15年，中國(guó)GDP增長(zhǎng)靠城市化拉動(dòng)、靠房地產(chǎn)拉動(dòng)、靠城市基礎(chǔ)設(shè)施拉動(dòng)的動(dòng)力，會(huì)從50%降到10%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，靠?jī)?nèi)涵。房地產(chǎn)新房市場(chǎng)也趨于逐漸萎縮并穩(wěn)定在10億平方米左右。

　　最后，房企接下來該怎么干？種種跡象表明，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了真正的拐點(diǎn)時(shí)刻，房子告別短缺時(shí)代，行業(yè)告別高增長(zhǎng)時(shí)代，充分競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)的主旋律，行業(yè)的困難，依然并長(zhǎng)期存在。一系列利好調(diào)整只能加劇市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)程度，加速行業(yè)洗牌，房地產(chǎn)蒙眼狂奔的時(shí)代已經(jīng)過去了，一批沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房企很可能就此退出歷史舞臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)如何生存與發(fā)展，10年前就普遍進(jìn)入無增長(zhǎng)時(shí)代的家電行業(yè)也許能給我們帶來啟示。

　　根據(jù)2011年的家電行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家電在中國(guó)的普及程度已經(jīng)非常高，在一二三級(jí)城市，彩電、空調(diào)戶均擁有率遠(yuǎn)超100%，冰箱、洗衣機(jī)戶均擁有率接近100%。在四五級(jí)市場(chǎng)，除廚電之外，其他大家電產(chǎn)品普及率多在70%以上。過去10多年的家電行業(yè)發(fā)展告訴每個(gè)人，春蘭、長(zhǎng)虹、牡丹、熊貓、小鴨等品牌逐漸消失在公眾視線，但是海爾、海信、美的、格力卻越發(fā)強(qiáng)大。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)規(guī)模無增長(zhǎng)時(shí)代何去何從？是走多元化轉(zhuǎn)型之路，還是繼續(xù)深耕行業(yè)走專業(yè)化發(fā)展之路？房企多元化轉(zhuǎn)型嘗試，到目前為止多以失敗告終。究其原因，主要有兩方面：一是很難找到像房地產(chǎn)行業(yè)一樣規(guī)模的新賽道(2020年我國(guó)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)銷售接近18萬億元；汽車銷售2531萬輛，不足4萬億元；紡織業(yè)2.2萬億元；食品制造業(yè)1.9萬億元等)；二是進(jìn)入新行業(yè)很難在與行業(yè)成熟企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。

　　筆者認(rèn)為，房企可以借鑒家電行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一是走像海信、格力一樣的專業(yè)化發(fā)展道路，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)深耕；二是像海爾、美的一樣走相關(guān)多元化發(fā)展之路，以房地產(chǎn)業(yè)為本，向行業(yè)上下游擴(kuò)展。

　　增量時(shí)代是百花齊放，存量時(shí)代是產(chǎn)品為王。很明顯，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，誰能穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)？誰能做好產(chǎn)品？誰能精細(xì)化管控成本？誰能善待客戶？誰就掌握了開啟未來時(shí)代的鑰匙。家電行業(yè)是，汽車行業(yè)是，手機(jī)行業(yè)是，房地產(chǎn)行業(yè)也一定會(huì)是。用心琢磨城市和人的關(guān)系，精心建設(shè)，品質(zhì)至上，慢慢地憑借產(chǎn)品力和口碑品牌，從這個(gè)賽道走出來。

　　沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。每一個(gè)經(jīng)歷了急劇的產(chǎn)能過剩時(shí)代，有些企業(yè)消失了，有些企業(yè)則基業(yè)常青，歷久彌新，最終成為時(shí)代的領(lǐng)袖。

　　你們猜，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)TOP100企業(yè)，10年后還會(huì)剩多少？(完)